Tekenen & Rekenen: Project T3+1 in Campina - Saõ Brás de Alportel - Algarve
Tekenen & rekenen was een methode die ik gebruikte om voor "Wonen boven Winkels" in Nederland de haalbaarheid van het maken van appartementen boven bestaande winkels te toetsen. Hoe zit dat met tekenen & rekenen in Portugal ?
We gaan de methode hier gebruiken om de "haalbaarheid" van de renovatie van een woning met studio te toetsen. We gebruiken hiervoor een te koop staande woning in Campina - Saõ Brás de Alportel - Algarve. Ze wordt op de website van makelaar "Golden Crown" met de volgende gegevens te koop aangeboden:
foto's bestaande toestand
Gegevens van het pand
Tipologia: T3+1
Aaneengesloten bebouwing
Staat: Gebruikt
District: Faro
Concelho: São Brás de Alportel
Freguesia: São Brás de Alportel
Zona: Campina
Gebruiksoppervlak 177 m²
Oppervlak terrein 337 m²
Bouwjaar 1950
Energielabel E
Vraagprijs: € 100.000,-
Als ik de locatie weet kan ik met behulp van de "Carta Militar de Portugal" van het gebied en met 'Google Earth" alvast een eerste verkenning uitvoeren.
Carta Militar Maten bepalen m.b.v. Goopgle Earth Tekening op basis van gegevens Google Earth
De vraag is of de door de makelaar opgegeven maten kloppen? Na een eerste verkenning via 'Google Earth" blijken die maten redelijk overeen te komen met wat de makelaar heeft opgegeven. Het klopt zelfs helemaal, als ik van de makelaar een paar dagen later een plattegrond van de woning ontvang op schaal 1:100. De woning heeft een ouder voorhuis met een uitbouw en nog twee aanbouwen die vroeger als opslag dienst deden. De aanbouwen waarvan de daken helemaal zijn ingevallen moeten - even als het voorhuis en de uitbouw - totaal gerenoveerd worden. Het voorhuis heeft op de verdieping - als extra - een studio die via een buitentrap te bereiken is en dus ook apart verhuurd kan worden, De uitbouw heeft een groot dakterras met een mooi uitzicht op de vallei. Het totale bruto gebruiksoppervlak is 177 m2 hetgeen netto 129 m2 oplevert. We beginnen met het tekenen van de twee varianten (zie onderstaande tekeningen). De hoofdwoning heeft bij beide varianten twee extra studio's en verschillende indelingen. Hoe meer verhuur, hoe meer rendement.
Tekening bestaande toestand 1:100 Verbouwvariant I Verbouwvariant II Vooraanzichten gevels
Kostenberekening:
Voor de verbouwingskosten - altijd met bruto maten werken - rekenen we met € 600,- / € 700,- de m2 aangezien bijna alles vernieuwd moet worden. Daken (met isolatie), keukens, badkamers en installaties, afweking, kozijnen etc. Alleen met verbouw is gerekend - geen uitbreiding! 177 m2 a € 600,- / € 700,- = € 106.000,- / 124.000,-. Afhankelijk van het afwerkingsniveau. Kosten aankoop: Vraagprijs = € 100.000,- maar is onderhandelbaar zeker in het licht van de gemiddelde overvraging van 20% bij onroerend goed in Portugal. De kosten die er nog bij komen zijn de kosten van de afhandeling van de koop en de eventuele architectenkosten (afhankelijk van de mate van de ingreep). Voor de inrichting van de tuin moet ook nog op een substantieel bedrag gerekend worden, want dat is nu een grote betonvlakte die je als nieuwe bewoner natuurlijk wel passend wil inrichten met een mooie bestrating en een mooie groene border.
Wat levert het op?
Een woning (ca. 70 m2 netto) aan een binnenplaats met uitzicht op de vallei, omgeven door buren weliswaar, maar dat kan ook een voordeel zijn. Dan een groot dakterras voor nog meer uitzicht en buitenruimte voor de studio(s). Twee studios (ca. 28 en 31 m2) met een eigen ingang en met eigen voorzieningen. Er kan natuurlijk - afhankelijk van de wensen van de koper. i.v.m. eigen gebruik - ook een grotere woning van ca. 98 m2 en slechts één studio van 31 m2 gemaakt worden.
Op basis van een snelle verkenning met 'tekenen & rekenen" vraagt deze locatie een investering van ca. € 2.000,-/m2 voor wonen/verhuren in Portugal. Kortom een uitdaging voor wie het aandurft.
