November 16, 2018

October 6, 2017

Please reload

Recente berichten

Convento das Bernardas Tavira, eine Chance, die nur einmal passiert

November 11, 2017

1/2
Please reload

Uitgelichte berichten

Tekenen & Rekenen: Project T3+1 in Campina - Saõ Brás de Alportel - Algarve

November 15, 2017

Tekenen & rekenen was een methode die ik gebruikte om voor "Wonen boven Winkels" in Nederland de haalbaarheid van het maken van appartementen boven bestaande winkels te toetsen. Hoe zit dat met tekenen & rekenen in Portugal ?

 

We gaan de methode  hier gebruiken om de "haalbaarheid" van de renovatie van een woning met studio te toetsen. We gebruiken hiervoor een te koop staande woning in Campina - Saõ Brás de Alportel - Algarve. Ze wordt op de website van makelaar "Golden Crown" met de volgende gegevens te koop aangeboden:

 

foto's bestaande toestand 

 

Gegevens van het pand

  • Tipologia: T3+1

  • Aaneengesloten bebouwing

  • Staat: Gebruikt

  • District: Faro

  • Concelho: São Brás de Alportel

  • Freguesia: São Brás de Alportel

  • Zona: Campina

  • Gebruiksoppervlak 177 m²

  • Oppervlak terrein 337 m²

  • Bouwjaar 1950

  • Energielabel E

  • Vraagprijs: € 100.000,-

 

Als ik de locatie weet kan ik met behulp van de "Carta Militar de  Portugal" van het gebied en met 'Google Earth" alvast een eerste verkenning uitvoeren.

 

 Carta Militar                                                                                              Maten bepalen m.b.v. Goopgle Earth                                                       Tekening op basis van gegevens Google Earth

 

De vraag is of de door de makelaar opgegeven maten kloppen? Na een eerste verkenning via 'Google Earth" blijken die maten redelijk overeen te komen met wat de makelaar heeft opgegeven. Het klopt zelfs helemaal, als ik van de makelaar een paar dagen later een plattegrond van de woning ontvang op schaal 1:100.  De woning heeft een ouder voorhuis met een uitbouw en nog twee aanbouwen die vroeger als opslag dienst deden. De aanbouwen waarvan de daken helemaal zijn ingevallen moeten - even als het voorhuis en de uitbouw - totaal gerenoveerd worden. Het voorhuis heeft op de verdieping - als extra - een studio die via een buitentrap te bereiken is en dus ook apart verhuurd kan worden, De uitbouw heeft een groot dakterras met een mooi uitzicht op de vallei. Het totale bruto gebruiksoppervlak is 177 m2  hetgeen netto 129 m2 oplevert. We beginnen met het tekenen van de twee varianten (zie onderstaande tekeningen). De hoofdwoning heeft bij beide varianten twee extra studio's en verschillende indelingen. Hoe meer verhuur, hoe meer rendement. 

 

Tekening bestaande toestand 1:100                              Verbouwvariant I                                                Verbouwvariant II                                                   Vooraanzichten gevels

 

Kostenberekening:

Voor de verbouwingskosten - altijd met bruto maten werken  -  rekenen we met € 600,- / € 700,- de m2 aangezien bijna alles vernieuwd moet worden. Daken (met isolatie), keukens, badkamers en installaties, afweking, kozijnen etc. Alleen met verbouw is gerekend -  geen uitbreiding! 177 m2 a € 600,- / € 700,- = € 106.000,- / 124.000,-. Afhankelijk van het afwerkingsniveau. Kosten aankoop: Vraagprijs = € 100.000,- maar is onderhandelbaar zeker in het licht van de gemiddelde overvraging van 20% bij onroerend goed in Portugal. De kosten die er nog bij komen zijn de kosten van de afhandeling van de koop en de eventuele architectenkosten (afhankelijk van de mate van de ingreep). Voor de inrichting van de tuin moet ook nog op een substantieel bedrag gerekend worden, want dat is nu een grote betonvlakte die je als nieuwe bewoner natuurlijk wel passend wil inrichten met een mooie bestrating en een mooie groene border.  

 

Wat levert het op?

Een woning (ca. 70 m2 netto) aan een binnenplaats met uitzicht op de vallei, omgeven door buren weliswaar, maar dat kan ook een voordeel zijn. Dan een groot dakterras voor nog meer uitzicht en buitenruimte voor de studio(s). Twee studios (ca. 28 en 31 m2) met een eigen ingang en met eigen voorzieningen.  Er kan natuurlijk - afhankelijk van de wensen van de koper. i.v.m. eigen gebruik - ook een grotere woning van ca. 98 m2 en slechts één studio van 31 m2 gemaakt worden. 

Op basis van een snelle verkenning met 'tekenen & rekenen" vraagt deze locatie een investering van ca. € 2.000,-/m2 voor wonen/verhuren in Portugal. Kortom een uitdaging voor wie het aandurft.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Share on Facebook
Share on Twitter
Please reload

Volg ons
Zoeken op tags
Please reload

Archief
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square